Zuschüsse zum Eigenheim

Steuern machen Wohn-Riester witzlos

von Andreas Toller

Wohn-Riester könnte sich besonders für Eigenheimbesitzer lohnen, die eine Anschlussfinanzierung suchen. Die Kalkulation ist kompliziert, wir haben dennoch ein Beispiel durchgerechnet. Das Ergebnis ist ernüchternd.

Wohn-Riester hilft Hauskäufern, ihren Kredit schneller zu tilgen. Aber später werden Steuern fällig.

Quelle: imago

Das klingt doch gut: Mit Geld vom Staat den Immobilienkredit schneller tilgen. Wer erst in 2018 eine selbstgenutzte Immobilie gekauft hat oder demnächst kauft, kann sich schon auf das neue Baukindergeld freuen. Pro Kind soll es rückwirkend zum 1.1.2018 1200 Euro jährlich vom Staat geben, zehn Jahre lang. Eine Familie mit zwei Kindern und einem – nach jetzigem Stand – zu versteuernden Einkommen von maximal 105.000 Euro im Jahr (Einkommensgrenze 75.000 Euro plus 15.000 Euro pro Kind) soll also jährlich 2400 Euro vom Staat für die Baufinanzierung geschenkt bekommen.

In die Röhre gucken jedoch alle Familien, die ihr Haus oder ihre Wohnung schon vor 2018 gekauft haben. Sie werden vom Baukindergeld ausgeschlossen. Für sie bleibt lediglich die staatliche Förderung mit Wohn-Riester. Doch die Riester-Zulagen sind deutlich niedriger, es gibt neben der Grundzulage von 175 Euro im Jahr noch 300 Euro pro Jahr für jedes Kind. Dafür gibt es die Förderung aber auch über zehn Jahre hinaus, für die Kinder zumindest so lange, wie die Eltern Anspruch auf Kindergeld haben.

Die staatliche Eigenheimförderung mit Wohn-Riester ist weit komplizierter als das geplante Baukindergeld: Nach Renteneintritt fallen nämlich Steuern auf die geförderten Riester-Beiträge an – und die können sich über lange Förderzeiträume aufgrund der Verzinsung mit zwei Prozent jährlich zu einer hohen Steuerschuld aufbauen. Je länger ein Immobilienkäufer seinen Riester-Kredit tilgt, und je höher der persönliche Steuersatz im Rentenalter ausfällt, desto schneller ist der finanzielle Vorteil durch Wohn-Riester bei der Immobilienfinanzierung verloren.

Da liegt der Gedanke nahe, Wohn-Riester für eine Anschlussfinanzierung zu nutzen. Endet die Zinsbindungsfrist des ersten Kredits, oder kann dieser spätestens nach zehn Jahren gekündigt werden, können sich Eigenheimbesitzer eine Anschlussfinanzierung suchen, in die auch die staatliche Wohn-Riester-Förderung einfließt. Weil dann die verbliebene Tilgungsdauer kürzer ausfällt, ist der Zinseszinseffekt auf die auflaufende Steuerschuld nicht so dramatisch, zudem ist die Tilgung schon fortgeschritten und die Beleihung der Immobilie niedriger. Das macht ein Anschlussdarlehen günstiger.

Allerdings bleibt es nach wie vor unerlässlich, den Vergleich zu einer marktüblichen Finanzierung über ein Bankdarlehen anzustellen. Ob sich Wohn-Riester lohnt, sollten Sparer anhand konkreter Angebote von einem Experten berechnen und vergleichen lassen.

Heinrich Bockholt und Torsten Sabitzer sind solche Experten. Bockholt war Professor an der Hochschule Koblenz und ist wie sein jüngerer Chemnitzer Verbandskollege Sabitzer unabhängiger Finanzplaner. Beide befassen sich seit vielen Jahren mit Wohn-Riester und haben für die WirtschaftsWoche einen fiktiven, aber realitätsnahen Beispielfall berechnet.

Der Fall: Das Ehepaar Schneider kaufte 2008 gemeinsam ein Haus für 300.000 Euro. 20 Prozent Eigenkapital brachten sie mit, finanziert wurden entsprechend 240.000 Euro zum seinerzeit üblichen Zinssatz von 5,0 Prozent mit 1,5 Prozent Anfangstilgung, die Monatsrate beträgt seitdem 1300 Euro. Das Haus hatten sie unter anderem gekauft, weil sich für 2008 Nachwuchs ankündigte, zwei Jahre später kam ein zweites Kind zur Welt. Die zehnjährige Zinsbindung läuft nun aus und sie suchen für ihr Häuschen eine Anschlussfinanzierung für die restlichen Kreditschulden in Höhe von 193.415 Euro. Und da stellt sich die Frage, ob nun eine Anschlussfinanzierung mit oder ohne Wohn-Riester vorteilhafter ist.

Für ihre Berechnung unterstellen Bockholt und Sabitzer zunächst ein Haushaltseinkommen von 70.000 Euro im Jahr, das sich mit Renteneintritt halbiert. Bis zur Rente haben sie noch 20 Jahre Zeit. Für die beiden Kinder fließen die Riester-Zulagen maximal so lange, wie Kindergeldanspruch besteht, im Beispiel bis zu ihrem 18. Geburtstag. Theoretisch können bei Kindern in Berufsausbildung sogar bis zu deren 25. Geburtstag Riester-Zulagen in die Finanzierung einfließen, aber im Beispiel kalkulieren wir vorsichtig. Für das ältere Kind gibt es daher noch acht Jahre lang 300 Euro, für das jüngere Kind noch für zehn Jahre.

Wohn-Riester-Darlehen mit schnellerer Tilgung

Nächste Bedingung: Familie Schneider zahlt für die Finanzierung mit Wohn-Riester nur eine genauso hohe Rate wie bei einem normalen Annuitätendarlehen von der Bank. Im Beispiel sind das weiterhin 1300 Euro im Monat.

Derzeit gibt es das Beispiel-Bankdarlehen über 193.415 Euro bei einer Beleihung des Hauses von weniger als 65 Prozent zu einem Sollzinssatz von 1,73 Prozent, festgeschrieben für zehn Jahre. Die Anschlussfinanzierung beginnt bei 1300 Euro Monatsrate mit einem Tilgungssatz von 6,34 Prozent. Danach – steigende Zinsen unterstellt – läge der Zins bei, sagen wir, 4,0 Prozent. Nach 13 Jahren und fünf Monaten wäre der Kredit abgezahlt. Der Kredit erlaubt zudem jährliche Sondertilgungen.

Bockholt und Sabitzer haben ausgerechnet, dass unsere Beispielfamilie 13 Jahre und fünf Monate benötigt, um den Anschlusskredit zu tilgen. In dieser Zeit erhält sie 10.850 Euro an staatlichen Riester-Zulagen, die als Sondertilgung des Kredits genutzt werden, pro Jahr wären das 775 Euro.

Im Zwischenergebnis spart die Familie durch die Sondertilgungen vom Staat über die gesamte Rückzahlungsdauer 2073 Euro. Zusammen mit den staatlichen Zulagen spart die Familie durch Wohn-Riester also 12.923 Euro.
Hinzu kommen theoretisch Steuervorteile, weil die Beträge, die in die Riester-Finanzierung fließen, mit maximal 2100 Euro pro Jahr als Sonderausgaben die Steuern mindern. Allerdings macht das Finanzamt eine Günstigerprüfung und berücksichtigt den Sonderausgabenabzug nur, wenn die Steuerersparnis über der Höhe der Zulagen liegt. Das ist insbesondere bei hohen Einkommen der Fall. Bei Familie Schneider kommt der Sonderausgabenabzug daher nicht zum Tragen.

Achtung: Steuerbelastung in der Rentenphase

Auf der anderen Seite entsteht durch die Förderung eine Steuerschuld auf dem sogenannten Wohnförderkonto. Dort werden – rein fiktiv – die maximal geförderten Riester-Sparbeiträge von 2100 Euro im Jahr aufsummiert. Diese Summe wird zudem mit 2,0 Prozent jährlich verzinst, so dass die zu versteuernde Summe für Familie Schneider auf dem Wohnförderkonto bis zum Renteneintritt auf 39.321 Euro anwächst. Unterstellt man ferner, dass das zu versteuernde Haushaltseinkommen nach Renteneintritt mit 67 Jahren auf 50 Prozent – also 35.000 Euro – sinkt, werden bis zum 85. Lebensjahr noch 10.116 Euro Steuern fällig. Für die Förderung wären somit 18 Jahre lang per anno 2184 Euro fällig.

Den Vorteilen aus der Riester-Förderung von 12.923 Euro steht also eine Steuerbelastung von 10.116 Euro gegenüber. Damit verbleibt nach dem Bezahlen aller Kredit- und Steuerschulden noch ein monetärer Vorteil von 2807 Euro. Aus Sicht von Finanzplaner Bockholt ist der Vorteil der Wohn-Riester-Finanzierung im Beispielfall so überschaubar, weil Steuervorteile nicht zum Tragen kommen. "Bei einem zu versteuernden Einkommen von 70.000 Euro gibt es keine zusätzliche Steuerersparnis. Diese würde im Beispiel erst ab 88.000 Euro Jahreseinkommen greifen, allerdings nur sehr gering."

Unter dem Strich spart unsere Beispielfamilie durch Wohn-Riester in mehr als 13 Jahren nicht einmal 3000 Euro. Liegt das zu versteuernde Einkommen der Familie Schneider hingegen nur bei 50.000 Euro im Jahr, läge der Vorteil wegen niedrigerer Steuerbelastung bei 4250 Euro. Ist das Einkommen aber mit 85.000 Euro im Jahr noch höher, bleibt unter dem Strich nur ein Plus von 2160 Euro.

Bockholts Fazit: "Da die Kreditlaufzeit relativ gering ist, ist der Vorteil nicht sehr hoch. Würde die Familie eine Bank finden, die einen um 0,2 Prozent niedrigeren Sollzins anbietet, ist der finanzielle Vorteil gar nicht mehr vorhanden." Etwas unscharf bleibt die Berechnung noch bei der Steuerzahlung im Alter. "Die ist nicht korrekt kalkulierbar, sondern lässt sich nur schätzen", so Bockholt.

Keine Frage, mit dem Baukindergeld würde Familie Schneider viel besser dastehen. Zumal sie mit Wohn-Riester strengen Regeln unterlägen: Ein Verkauf der Immobilie nach Scheidung oder Todesfall ist mit vielen Auflagen und Regeln verbunden, ebenso ein Umzug. Angehörige, die so einen Vertrag übernehmen wollen, müssen auch die Immobilie selbst nutzen. Normale Bankdarlehen, die sogenannten Annuitätendarlehen, sind da wesentlich flexibler. Kein Wunder also, das Banken Baufinanzierungen mit Riester-Zulagen – mit Ausnahme der DSL-Bank – nicht mehr anbieten. Für sie lohnt sich oft der bürokratische Aufwand schlichtweg nicht. Lediglich einige Bausparkassen bieten daneben noch Wohn-Riester-Darlehen.

Dass der Effekt der Riester-Förderung auf die Gesamtkosten der Anschlussfinanzierung nur so gering ausfällt, liegt an der Steuerbelastung im Rentenalter. "Das ganze Problem mit der nachgelagerten Besteuerung und der Zinssatz von zwei Prozent im Wohnförderkonto haben der Riester-Förderung geschadet. Der Staat hat seine eigentlich gute Förderidee durch zu viel Bürokratie und unnötig komplizierte Gesetze selbst kaputt gemacht", konstatiert Finanzplaner Bockholt.