Regulierung am Wohnungsmarkt

Statt Baukindergeld und Co.: Was die Mieten senken könnte

von Andreas Toller

Mietpreisbremse, Baukindergeld, Spekulantenverbot: Die Ansätze, Mieter in den Metropolen zu entlasten, sind vielfältig. Aber nur wenige führen zum Ziel. Was wirklich gegen den Immobilienwahnsinn helfen könnte.

Bauzaun in Berlin: Der Ärger über steigende Mieten in Berlin ist groß. Viele sehen in Investoren und Immobilienspekulanten die Schuldigen.

Quelle: imago

Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller von der SPD glaubt zu wissen, wer an Berlins Wohnungsnot schuld ist: die ausländischen Investoren. Mit Verständnis blickt er nach Neuseeland. Dort ist kürzlich Ausländern verboten worden, bestehende Immobilien zu kaufen. Das soll den Anstieg der Mieten und Immobilienpreise bremsen, nachdem sie innerhalb eines Jahrzehnts um 50 bis 75 Prozent gestiegen waren. „Wir überlegen das auch“, sagte Müller der „Frankfurter Allgemeinen Zeitung“. „Der Finanzsenator erarbeitet Vorschläge, wie man Spekulation mit Wohnraum verhindern kann.“

Das Unverständnis für diese zwei dünnen Sätze war groß, es hagelte Kritik. Das Problem: Zwar ist bekannt, dass der deutsche Immobilienmarkt insbesondere in den Metropolen sehr viel ausländisches Kapital anlockt. Die Nationalität von Wohnungsbesitzern und Gesellschaftern großer Wohnungsunternehmen wird jedoch weder systematisch erfasst, noch ist bekannt, ob sie tatsächlich die Preise am Immobilienmarkt oder die Mieten dramatisch in die Höhe treiben.

Ein Sprecher des Berliner Finanzsenators Matthias Kollatz, der Vorschläge für Maßnahmen gegen ausländische Wohnungsspekulanten erarbeiten soll, ruderte dann gegenüber der "Berliner Morgenpost" auch etwas zurück: Müllers Aussage ziele vor allem auf leerstehende Wohngebäude, bei denen Investoren anstatt zu vermieten vor allem auf einen höheren Verkaufspreis spekulierten. Das hält Kollatz angesichts des hohen Drucks auf dem Berliner Wohnungsmarkt für inakzeptabel. Mithilfe eines preislimitierten Vorkaufsrechts solle der Leerstand verhindert werden.

Wie sich diese und andere Maßnahmen gegen Spekulanten praktisch umsetzen lassen, bleibt dennoch die große Frage. Eine Unterscheidung von Investoren aus dem Aus- oder Inland, privaten und professionellen Investoren ist wenig sinnvoll, zumal ein Ausschluss von Investoren aus EU-Mitgliedsländern auch nicht mit unserem Europarecht im Einklang stünde.

Auf der anderen Seite gibt es einige internationale Beispiele dafür, wie spekulative Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt zurückgedrängt werden können. Florian Hackelberg, Professor für Immobilienwirtschaft an der HAWK in Holzminden und Dirk Hennig, Partner bei PwC und Real-Estate-Experte, haben kürzlich eine Studie zur Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes für Investoren verfasst und kennen etliche internationale Beispiele für Investorenbeschränkungen. In Australiens Metropolen Sydney und Melbourne oder auch im kanadischen Vancouver oder Neuseelands Großstadt Auckland gebe es unter anderem höhere Steuern auf Immobilienkäufe von Investoren, sie müssen mehr Eigenkapital beim Immobilienkauf nachweisen oder es gelte eine mehrjährige Haltefrist für Investoren. Wer früher verkauft, muss dann hohe Steuern auf die Wertsteigerung zahlen. Lassen Investoren etwa Wohngebäude leer stehen, weil sie nur an einem Weiterverkauf zu gestiegenen Preisen interessiert sind, müssen sie ein Strafgeld zahlen. Ähnlich verfährt die Schweiz mit Ferienhäusern, die zu selten genutzt werden.

Investoren werden gebraucht

"Politisch sind diese Überlegungen nachvollziehbar", sagt Hackelberg. "Andererseits hat man in Berlin lange eine effiziente Wohnungsbaupolitik vernachlässigt. Nur ausländische Investoren ins Visier zu nehmen, bringt jedenfalls eine Reihe von Problemen mit sich. Bei Privatpersonen mögen solche Maßnahmen vielleicht noch vergleichsweise praktikabel umsetzbar sein, bei institutionellen Investoren wird es schwieriger. Ab wann etwa gilt eine deutsche Wohnungsbaugesellschaft als potenzieller Käufer mit internationalen Anteilseigner als ausländisch?" Am Ende bräuchte gerade Berlin auch weiterhin Kapital aus dem Ausland, wenn es wirtschaftlich den Anschluss an andere Metropolen in der Welt halten wolle.

Hennig ist überzeugt, dass einzig mehr Wohnungsbau die Situation für Mieter und Eigenheimkäufer entspannen kann. "Die Städte müssten mehr Baugrundstücke ausweisen und Anreize schaffen, etwa durch eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer für das erste Eigenheim oder die erste eigengenutzte Wohnung." Gleichzeitig müssten Bauherren und Baufirmen daran arbeiten, die deutlich gestiegenen Baukosten wieder zu senken, etwa durch intelligente Bausysteme mit mehr vorgefertigten Bauelementen. Dass das neue Baukindergeld, mit dem der Eigenheimkauf für Familien staatlich gefördert wird, tatsächlich zu mehr Neubauwohnungen führt, bezweifelt er allerdings. Es bleibt angesichts der erst kurzen Laufzeit abzuwarten, ob sich daraus ein positiver Trend ableitet. Andere Experten und Wirtschaftsforscher sind überzeugt, dass das Baukindergeld nur jenen den Erwerb von Wohneigentum erleichtert, die auch ohne Förderung ein Haus oder eine Wohnung zur Selbstnutzung kaufen würden. Zudem wurde jetzt bekannt, dass die Verwaltungskosten mit 3,5 Prozent der Fördersumme sogar höher als bei der früheren Vermögenssteuer ausfallen werden.

Fraglich ist auch eine Besserung auf dem Wohnungsmarkt durch die Mietpreisbremse. Selbst der wissenschaftliche Beirat im Bundeswirtschaftsministerium hat sie als wirkungslos kritisiert und ihre Abschaffung gefordert. Bislang hat sie jedenfalls wenig gebracht. Ob sie durch die geplante Verschärfung durch Bundesjustiz- und Verbraucherschutzministerin Katarina Barley besser wird, darf bezweifelt werden. Barley plant, die Umlage von Modernisierungskosten auf die Mieter in angespannten Wohnungsmärkten stärker zu beschränken.

Entspannter Wohnungsmarkt in Wien

Ein Beispiel, wie eine Kommune dafür sorgen kann, dass die Mieten trotz permanenten Zuzugs nicht explodieren, liefert Wien. In Österreichs Hauptstadt hat sich die Stadtverwaltung laut einem Bericht des "Handelsblattes" frühzeitig attraktiven Baugrund gesichert und potenzielles Bauland über einen stadteigenen Fonds aufgekauft. Es gibt eine breite Wohnungsbauförderung mit besonderer Unterstützung für Einkommensschwache.

In die gleiche Richtung gehen auch die Vorschläge des wissenschaftlichen Beirats. Die Experten schlugen eine Erhöhung des Wohngelds für Bedürftige, eine Absenkung der Grunderwerbssteuer, eine Grundsteuer als "reine Bodensteuer" und mehr Bauland von Seiten der Kommunen vor. Für letztere solle der Bund entsprechende Anreize schaffen.

In Wien hat das offenbar gut funktioniert. Insgesamt besitzt die Stadt demnach 900.000 Wohnungen, davon 600.000 im sozialen Wohnungsbau. 2017 belief sich die durchschnittliche Kaltmiete im sozialen Wohnungsbau auf 5,68 Euro pro Quadratmeter, auf dem freien Markt waren in mittleren Lagen sieben bis neun Euro fällig. In Berlin haben sich die Mieten hingegen innerhalb der vergangenen zehn Jahre verdoppelt – und waren im ersten Halbjahr 2018 im Durchschnitt mit 11,40 Euro deutlich höher als in Wien.