Immobilien

Wohnungsnot der Studenten macht Investoren reich

Investoren mischen den Markt mit Studentenwohnungen auf und verdienen prächtig daran. 40 Prozent Mietsteigerung in Berlin binnen weniger Jahre beweisen das. Ein Ende der Preisspirale ist nicht in Sicht.

Vermögensbildungsbürgerin Petra Rexin, 58, will mit ihrer Studentenwohnung gut drei Prozent Rendite schaffen.

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Petra Rexin betritt die Baustelle an der Kaiserin-Augusta-Allee in Berlin-Moabit und ist erleichtert. Es geht voran: „Im Januar war noch nicht mal das Fundament zu sehen, und jetzt stehen vier Etagen.“ Die angehende Vermieterin, 58 Jahre alt, lässt ihren Blick schweifen, genießt den unverbaubaren Blick vom künftigen Studentenwohnheim auf die Spree. Zwei rauchende Bauarbeiter gehen vorbei. Rexin blickt ihnen nach und witzelt: „Ich dachte, das werden Nichtraucherapartments.“

Anfang des Jahres hat sie den Vertrag für ein knapp 20 Quadratmeter großes Apartment unterschrieben. Noch wird am Studentenwohnheim Smartments Student kräftig gebaut, im März 2018 sollen die Studenten einziehen. Der Termin steht – keine Selbstverständlichkeit in Berlin.

Etwas über drei Prozent Rendite wird Rexin dann einstreichen, auf die Investition samt Kaufnebenkosten gerechnet. Studentenwohnungen boomen, sie sind knapp und begehrt. Die drei Prozent Rendite sollen Studenten bringen, die dringend eine Wohnung suchen. Man könnte Rexin als Krisengewinnerin bezeichnen. Doch das Etikett passt nicht zu der Mutter zweier studierender Kinder, die mit ihrer Investition auch für mehr Wohnraum sorgen will. Und die es leid war, bei ihrer Arbeit als Angestellte einer Hausverwaltung ständig Studenten auf der Suche nach einer bezahlbaren Bleibe mangels Angebot abweisen zu müssen.

Auf die öffentlichen Wohnheime der Studierendenwerke können junge Leute nicht mehr bauen. Kamen 1991 noch rund 15 Prozent der 1,8 Millionen Studenten dort unter, sind es heute, bei 2,8 Millionen Studierenden, weniger als zehn Prozent. Rund 40 Prozent der Studenten wohnen allein oder mit Partner in einer privaten Wohnung; sie ist zur wichtigsten Wohnform aufgestiegen. Der Rest wohnt in Wohngemeinschaften (WGs) oder im Elternhaus.

Auch wenn Sondereffekte wie die hohe Nachfrage doppelter Abiturjahrgänge auslaufen, bleibt die Wohnungsnachfrage auf Dauer groß. Deutschland wird bei Studenten aus aller Welt immer beliebter, die Zahl der Studenten aus dem Ausland hat sich seit 1998 mehr als verdoppelt. Zusätzlich drängen auch Berufseinsteiger, Singles, alleinstehende Senioren und Touristen in den Wohnraum mit kleiner Fläche. Einige Projektentwickler sprechen daher lieber von Mikroapartments als von Studentenwohnungen. Das klingt weniger nach Zimmerwirtin und muffiger Absteige und taugt besser für die Werbung.

Teure Studentenbude: Entwicklung der Kaltmiete für Studentenwohnungen (in Euro je Quadratmeter). Für eine detaillierte Ansicht bitte auf die Grafik klicken.

Quelle: WirtschaftsWoche

Der Trend zur Kleinraumwohnung schlägt sich in den Zahlen bereits deutlich nieder. In Berlin sind die Mieten typischer Studentenwohnungen – 30 Quadratmeter, Einbauküche und nah an der Uni gelegen – seit 2010 um 42 Prozent gestiegen, hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln errechnet. Im Schnitt liegt die Quadratmetermiete nun bei knapp zehn Euro, vor Betriebs- und Heizkosten, versteht sich. In München werden über 17 Euro fällig (siehe Grafik). Weil viel zu wenig gebaut werde, sei „ein Ende der Preisspirale in den kommenden Jahren nicht zu erwarten“. Vor allem für WGs geeignete Zwei- und Drei-Raum-Wohnungen fehlen.

Häuserkampf Studenten gegen Investoren

Investoren wollen dabei sein. Zwar machen die häufigen Mieterwechsel mehr Arbeit als bei anderen Wohnimmobilien. Dafür lasse sich aber auch die Miete häufiger erhöhen, schreibt die Maklerfirma JLL unumwunden in einer Studie. Weil die meisten Studentenwohnungen möbliert sind, greife zudem die Mietpreisbremse nicht. Und das Investment sei unabhängig von Wirtschaftszyklen, weil es in wirtschaftlich angespannten Zeiten oft sogar mehr junge Leute an die Uni zieht.

Unter dem Strich steht eine höhere Rendite als bei Wohnimmobilien, Büros oder Ladenlokalen. Für die sieben größten Studentenstädte hält Immobiliendienstleister Savills noch gut vier Prozent netto für realistisch. Dieses Jahr dürfte erstmals über eine Milliarde Euro neu in solche Wohnanlagen fließen. Profiinvestoren greifen zu. Die Württembergische Lebensversicherung etwa kaufte jüngst ein entstehendes Wohnheim mit 207 Apartments in Köln-Raderberg, die Axa Versicherung sicherte sich ein im Bau befindliches Wohnheim mit 135 Apartments in Essen, die Fondsgesellschaft Commerz Real kaufte ein geplantes Wohnheim mit 111 Apartments in Düsseldorf-Derendorf. Mit knapp 20 Millionen Euro Investition soll es den Grundstock eines Fonds für Profiinvestoren bilden. Mittelfristig soll der sieben bis zehn Wohnheime für 250 bis 300 Millionen Euro umfassen.

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Studentenvertreter sind nur verhalten begeistert. Viele Investoren konzentrierten sich auf teure Apartments und verlören die studentische Zielgruppe aus dem Blick, sagen sie. „Sie schließen keine Versorgungslücke, sondern schaffen ein Angebot für wenige, die es sich leisten können“, sagt Mandy Gratz. Sie ist Vorstand beim Freien Zusammenschluss von StudentInnenschaften, einem Dachverband, der rund eine Million Studenten in Deutschland vertritt. Studentischen Wohnungsbau zum Objekt von Renditeversprechen zu machen sei der falsche Weg, sagt Gratz. „Ein Dach über dem Kopf zu haben darf kein Spekulationsgegenstand sein.“ Sie fordert mehr Sozialwohnungen und mehr Wohnheime der Studierendenwerke. Ein Studentenvertreter aus Frankfurt rief jüngst per Zeitungsinterview zu Hausbesetzungen auf.

Mit dem Fahrrad an die Uni

Vermieter sollten es denn auch nicht überziehen. Stefan Brauckmann, Direktor der Forschungseinrichtung Moses Mendelssohn Institut, sieht bei etwa 600 Euro Warmmiete für Ein-Zimmer-Apartments eine Grenze erreicht: „Mehr ist selbst in Städten wie München und Stuttgart die absolute Ausnahme.“ Gute Orientierung böten den Vermietern WG-Mieten. „Etwa 100 Euro Aufschlag auf die WG-Miete pro Zimmer sind für eine Kleinwohnung dann noch drin.“ Wer mehr verlange, müsse mit Leerstand rechnen, der die Rendite drückt.

Die Immobilienmarktforscher von Empirica haben die gängigen WG-Warmmieten in 120 Städten zu Ende März ausgewertet: München lag mit 500 Euro pro Zimmer vorn. 450 Euro waren es in Stuttgart. Hamburg, Berlin und Köln kamen auf 400 Euro. In Leipzig und Dresden waren nur etwa 250 Euro fällig.

Damit eine Studentenwohnung zum Renditebringer wird, muss neben dem Preis auch die Lage stimmen. „Mehr als 30 Minuten mit Fahrrad oder Nahverkehr dürfen es auf keinen Fall zur Uni und ins Stadtzentrum sein“, sagt Brauckmann. Der britische Fondsverwalter Crosslane kauft in Deutschland sogar nur Apartments in maximal 15 Minuten Radentfernung zur Uni. Er will bis zu sechs Prozent Rendite pro Jahr schaffen. Möglich soll das sein, weil die Briten nie schlüsselfertig kaufen, sondern selbst bauen oder renovieren und die Wohnanlagen mit mindestens 150 Einheiten durch eine Tochter betreiben. Ihr Crosslane Student Real Estate Fund ist für Privatanleger gemacht, die schon mit 100 Euro einsteigen können.

Bis die Briten hierzulande groß genug sind, um Wohnheime effizient zu bewirtschaften, kann es aber noch dauern. Mit dem derzeitigen Startvermögen von nur 500.000 Euro sind keine großen Sprünge möglich. Während Crosslane in Großbritannien schon 4500 Betten gehören, ist in Deutschland bislang nur ein 300-Zimmer-Objekt reserviert. Auf Interesse soll der neue Fonds aber angeblich bei den Verkäufern von Sparkassen und Volksbanken gestoßen sein.

Auch Crowdinvesting-Plattformen im Internet wie Bergfürst, Zinsland oder Zinsbaustein trommeln für die Geldanlage in Wohnheimen und locken mit fünf bis sechs Prozent Zins. Sie bündeln kleine Investitionen. Wenn alles gut geht, bekommen Anleger ihr Geld zurück, wenn das Wohnheim gebaut ist. Hier investieren sie aber nicht direkt in Immobilien, sondern in Nachrangdarlehen, die bei Problemen kaum abgesichert sind. Sammelt der Anbieter weniger als 2,5 Millionen Euro ein, wird er von der Prospektpflicht befreit. Häufig fehlen dann wichtige Informationen. Für Anleger sei es nahezu unmöglich, solche Offerten selbst zu beurteilen, sagt Nicolaus Thiele-Dohrmann, Chef des Hamburger Analysehauses alpha-assets.

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Der Hausverwaltungsangestellten Rexin aus Berlin wäre das zu intransparent. Sie ist bei der Geldanlage auf Sicherheit bedacht, eher Typ Sparbuch. „Wir wollten in etwas investieren, das wir begutachten können“, sagt Rexin. Deshalb sollte die Wohnung in Berlin stehen: „Hier kennen wir die Ansprüche junger Leute.“ Ihr Projektentwickler GBI hat bereits 13 Wohnanlagen für Studenten fertiggestellt, drei sind im Bau, zwei weitere schon genehmigt. Wohnungen in Studentenwohnheimen zum Direktkauf bietet neben GBI zum Beispiel auch die Aalener i live-Gruppe an.

Rundum-sorglos-Paket gebucht

Bei der GBI überzeugte Rexin ein „Rundum-sorglos-Paket“, wie sie sagt. Um Vermietung und Verwaltung kümmert sich die gemeinnützige FDS Stiftung, die einen Generalpachtvertrag über 20 Jahre geschlossen hat. Sie kommt auch für Betriebskosten, Instandhaltung und Instandsetzung auf. Zusätzliche Sicherheit bietet eine Mietgarantie, für die ein Garantiegeber mit 28 Millionen Euro Eigenkapital einsteht. So kann Rexin auch mit einer Geldanlage abseits des Sparbuchs gut schlafen.

Für die einzelnen, voll möblierten Wohnungen müssen Käufer wie sie in Berlin zwischen 84.500 und 102.500 Euro zahlen. Fällig ist das Geld erst bei Übernahme der Wohnung. Etwa sieben Prozent kommen für Grunderwerbsteuer und Notar sofort hinzu. Die meisten Anbieter unterschlagen solche Posten bei ihren Renditeangaben.

Die Studenten im Berliner Wohnheim sollen künftig durchschnittlich 450 Euro Monatsmiete zahlen. Heizung, Strom, Wasser, Telefon und Internet sind inklusive. „Diese Miete ist auch für Studenten tragbar“, sagt Rexin. Das gefällt der Sparerin, weil es ihre Mieteinnahmen absichert. „Unsere zwei Kinder könnten sich auch keine Wohnung für 800 Euro im Monat leisten“, sagt die Studentenmutter Rexin, die sich bei der Geldanlage eben auch wohlfühlen will.